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Le bail commercial

Céder son bail commercial avec son fonds

Dans une cession de restaurant ou de bar à Paris, le bail est souvent l'actif le plus précieux du fonds. Le bailleur ne peut pas empêcher qu'il suive le fonds, mais il peut encadrer la cession. Voici où passe la frontière.

Mis à jour le 9 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire sur votre dossier.

Le bail suit le fonds

Le Code de commerce répute non écrite toute clause qui interdit au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds, quelle que soit sa forme. Un bailleur ne peut donc pas empêcher qu’une brasserie soit vendue avec son bail.

Cette protection ne joue que pour une cession avec le fonds. Le bail peut interdire la cession du droit au bail seul, ou la soumettre à l’accord du bailleur. C’est une différence décisive quand l’activité s’arrête et que seul l’emplacement intéresse un acheteur.

Les clauses qui restent valables

Le bailleur ne peut pas interdire, mais il peut encadrer.

  • L’agrément du bailleur. Le bail peut exiger son accord écrit et préalable sur l’acquéreur. Face à un refus sans justification, le locataire peut se faire autoriser par le juge à céder. Cette autorisation ne vaut que pour l’acquéreur désigné par le juge : si celui-ci reprend ensuite par une société nouvelle, l’agrément redevient nécessaire.
  • L’acte authentique. Une clause peut imposer que toute cession, y compris celle du fonds, soit faite par acte notarié, le bailleur dûment appelé. Sans ce formalisme, la cession est inopposable au bailleur. La Cour de cassation l’a jugé en 2025, à propos d’un fonds d’hôtel.
  • La présence du bailleur à l’acte. Avec une telle clause, le bailleur est informé de l’identité du repreneur, sans avoir à donner son accord.

Nous lisons la clause de cession dès la prise de mandat : c’est elle qui fixe le formalisme et une partie du calendrier.

Rendre la cession opposable au bailleur

La cession doit être portée à la connaissance du bailleur. En pratique, elle lui est signifiée par commissaire de justice, avec l’identité du nouveau locataire et la date de la cession, sauf s’il l’accepte dans un acte notarié. L’acte de cession s’enregistre ensuite dans le mois.

La garantie du vendeur

Beaucoup de baux font du cédant le garant de son acquéreur pour les loyers. Cette garantie est encadrée :

  • le bailleur doit informer le cédant de tout impayé dans le mois qui suit la date où la somme était due ;
  • il ne peut l’invoquer que pendant trois ans à compter de la cession ;
  • si la vente a lieu dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, la clause de solidarité du cédant est réputée non écrite.

Changer d’activité : la déspécialisation

Un acquéreur veut parfois faire évoluer l’activité. Deux voies existent.

  • La déspécialisation partielle permet d’ajouter des activités connexes ou complémentaires. Le locataire en informe le bailleur, qui a deux mois pour contester le caractère connexe.
  • La déspécialisation plénière permet d’exercer d’autres activités, compatibles avec la destination et la situation de l’immeuble. La demande précise les activités envisagées ; le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois est réputé l’accepter. Le changement peut justifier une indemnité et une révision du loyer, et le tribunal peut passer outre un refus sans motif grave.

Un point utile pour qui vend un bar : malgré toute clause contraire, le bailleur ne peut pas s’opposer à la transformation d’un débit de boissons de 3e ou de 4e catégorie en un autre commerce, s’il n’en résulte pas plus de nuisances et qu’il en a été prévenu par lettre recommandée.

Droit au bail ou fonds de commerce

Le droit au bail est la somme payée pour reprendre un bail en cours, pour sa durée restante. Sa valeur dépend de cette durée, de l’emplacement et du loyer. Il fait partie des éléments du fonds. Dans le périmètre de sauvegarde du commerce, la Ville de Paris dispose d’une priorité pour l’acquérir : notre guide sur la préemption précise où.

Le cas du bail dérogatoire

Un bail dérogatoire dure trois ans au plus, au total, et n’ouvre ni droit au renouvellement ni indemnité d’éviction. Si le locataire reste en place plus d’un mois après l’échéance, un bail commercial classique se forme. Vendre un fonds exploité sous bail dérogatoire demande donc un examen particulier : la protection décrite plus haut repose sur le statut des baux commerciaux, que ce bail écarte.

Ce que la loi du 26 mai 2026 a changé

Pour les baux conclus ou renouvelés après le 26 mai 2026, les garanties demandées au locataire sont plafonnées à un trimestre de loyer. Le dépôt de garantie doit être restitué dans les trois mois qui suivent la remise des clés. Un repreneur doit vérifier sous quel régime son bail a été signé.

Sources

Questions fréquentes

Mon bail dit que je ne peux pas le céder. La vente est-elle bloquée ?
Non, si vous cédez le bail avec le fonds. Une clause qui interdit la cession du bail à l'acquéreur du fonds est réputée non écrite. Elle reste valable pour une cession du droit au bail seul, sans le fonds.
Le bailleur peut-il refuser mon acquéreur ?
Si le bail prévoit son agrément, il doit le donner ou le refuser pour un motif sérieux. Face à un refus injustifié, le juge peut autoriser la cession à l'acquéreur désigné.
Combien de temps reste-t-on garant après la vente ?
Trois ans au plus à compter de la cession, si le bail contient une clause de garantie du cédant. Pendant ce délai, le bailleur doit vous prévenir de tout impayé dans le mois.

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