Les chiffres qu'un acquéreur regarde
Un repreneur d'hôtel raisonne avec trois indicateurs. Le taux d'occupation rapporte les chambres occupées aux chambres effectivement offertes sur la période. Le prix moyen divise le chiffre d'affaires de l'hébergement par le nombre de chambres vendues. Le RevPAR, le revenu par chambre disponible, divise ce même chiffre d'affaires par toutes les chambres, occupées ou non : il est égal au prix moyen multiplié par le taux d'occupation.
Présentés sur trois exercices, mois par mois si possible, ces chiffres disent si l'hôtel vit de sa clientèle d'affaires, de la saison touristique ou d'un événement. C'est sur eux que l'acquéreur et sa banque fondent le prix.
Le classement
Le classement en étoiles est volontaire. Atout France le prononce pour cinq ans, après la visite d'un organisme accrédité. Selon Atout France, il se transmet au nouvel exploitant et reste valable jusqu'à son échéance s'il n'y a pas d'interruption d'activité.
Depuis le 1er septembre 2026, le classement est prolongé le temps du renouvellement, à condition d'avoir engagé la visite avant l'échéance et d'envoyer le dossier complet dans les six mois qui suivent. Un classement qui arrive à échéance pendant la vente se prépare donc à l'avance.
La sécurité et l'accessibilité
Un hôtel est un établissement recevant du public. Au-delà d'un certain effectif, calculé sur le nombre de personnes que les chambres peuvent loger, il relève des règles propres aux hôtels. L'acquéreur demandera le registre de sécurité, qui retrace les travaux, les consignes, les contrôles et les exercices, ainsi que le dernier avis de la commission de sécurité. Le registre public d'accessibilité est lui aussi obligatoire.
Une commission de sécurité doit revenir avant toute réouverture après plus de dix mois de fermeture. Un hôtel fermé depuis longtemps se vend donc avec cette étape à prévoir.
Le bar et le restaurant de l'hôtel
Une licence restaurant ne permet de servir de l'alcool qu'au cours des repas. Un bar qui sert en dehors suppose une licence III ou IV, avec un permis d'exploitation et une déclaration de mutation à la préfecture de police quinze jours avant la reprise. Une licence peut être transférée sans limite de distance dans un hôtel classé, si le bar n'ouvre pas directement sur la rue : une possibilité à connaître quand l'hôtel n'en a pas. Le guide sur la licence IV détaille ces règles.
La taxe de séjour
L'hôtelier collecte la taxe de séjour auprès de chaque client, au tarif en vigueur, et la reverse à la Ville. À Paris, elle comprend plusieurs parts additionnelles, au profit du département, de la Société des grands projets et d'Île-de-France Mobilités, et le tarif doit être affiché. Les déclarations se font en ligne. Le passage de relais entre vendeur et repreneur se règle dans l'acte.
Murs, fonds et bail
Beaucoup d'hôtels parisiens sont exploités dans des murs loués. Le bail est alors au cœur de la vente : durée restante, loyer, clause de cession. Le guide sur la cession du bail rappelle ce que le bailleur peut exiger. Quand vous êtes propriétaire des murs, la vente peut porter sur les deux, ou sur le fonds seul avec un bail consenti au repreneur. Si l'hôtel et ses murs appartiennent à une société, la vente de ses parts est une autre voie, avec ses propres règles et des droits d'enregistrement de 5 % quand l'actif est surtout immobilier (vendre le fonds ou les parts).
Côté urbanisme, « hôtels » et « autres hébergements touristiques » sont deux sous-destinations distinctes depuis 2023, et le plan local d'urbanisme bioclimatique de Paris, approuvé en novembre 2024, fixe les destinations autorisées. Un projet de repreneur qui modifierait l'activité se vérifie donc avant la promesse.
Discrétion et calendrier
Comme pour toute cession, l'annonce ne donne ni l'enseigne ni l'adresse, et le calendrier intègre l'information des salariés, l'éventuel droit de préemption de la Ville et le séquestre du prix. Le parcours de vente en détail.